Voix : Léa Dauphas et Julien Pouget

Texte : Julien Pouget

Pourquoi l’inflation n’incorpore-t-elle pas les prix des logements ?

Lorsque les prix de l’immobilier augmentent fortement, il est plus difficile pour un ménage d’acquérir un logement, mais cela ne se reflète pas nécessairement dans l’indice des prix à la consommation. S’agissant des logements, qu’est-ce qui figure dans l’indice des prix à la consommation, et qu’est-ce qui n’y figure pas ?

L’indice incorpore bien sûr les prix des charges qui concernent tous les logements, c’est à dire l’eau, le chauffage, les petits travaux d’entretiens. Mais il fait une différence entre les locataires et les propriétaires. Il  prend en compte les loyers, mais il ignore les prix à l’achat. Pourquoi ? Parce que l’achat d’un logement est considéré comme une dépense d’investissement, plutôt que comme de la consommation. En effet, quand on consomme, on détruit, immédiatement ou progressivement, ce que l’on a acheté. Par exemple, si j’achète un fruit, il disparaît une fois mangé. Alors qu’un logement n’est pas détruit une fois acheté : il va s’abîmer, mais je peux faire des travaux et je pourrai le revendre.

Mais pourtant, quand il s’agit de la résidence principale par exemple, on ne peut pas dire qu’un achat immobilier est un investissement anodin ?

C’est vrai ! Si on achète un logement pour le louer, c’est vraiment un investissement pour faire fructifier son épargne. Par contre, quand on achète un logement pour l’habiter, ce n’est pas uniquement pour se constituer un patrimoine immobilier : c’est aussi parce qu’il nous plaît, parce qu’on aura plus de faciliter à l’agencer à notre goût, ou parce qu’être propriétaire de son logement peut procurer un sentiment de sécurité face aux aléas de la vie. Mais au final, d’un point de vue économique, cela reste un investissement.

Et si les prix d’achats étaient incorporés à l’indice des prix, quelles conséquences cela aurait ?

Il faut avoir en tête qu’une hausse des prix des logements anciens pénalise certes les acheteurs mais bénéficie aux vendeurs. Au contraire, une baisse des prix de l’immobilier se traduirait par une hausse du pouvoir d’achat des ménages : si c’est facile à expliquer aux acheteurs, c’est plus difficile à avaler pour les vendeurs ! Donc au final, il y a des gagnants et des perdants, et le bilan est globalement neutre, même si des prix de l’immobilier plus bas rendent l’achat accessible à plus de ménages. A l’heure où nous enregistrons ce podcast, des discussions sont néanmoins en cours, au niveau européen, pour évaluer la pertinence et la faisabilité de cette extension éventuelle au logement de l’indice des prix.

En résumé, l’indice des prix en France comprend les loyers mais pas les prix d’achat des logements. Pourquoi ? Parce qu’un achat immobilier relève conceptuellement de l’investissement et non de la consommation. Mais ce n’est pas un investissement comme un autre.