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Extraits de l’entretien avec Jean-Claude Lebour, de la société Genip Conseil.

Je vous propose une interview avec Jean-Claude sur « les 10 atouts d’investir dans une résidence de services ». Vous trouverez ci-dessous les principaux éléments de notre entretien.

Je tenais à préciser que l’investissement en résidence services concerne uniquement les locations dites meublées, par conséquent, nous n’évoquerons pas la location nue.
Principe de l’investissement
C’est d’acquérir un actif immobilier, meublé au sein d’une résidence de services, dans un secteur d’activité donné :
- EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
- Résidences seniors
- Résidences étudiantes
- Résidences de tourisme d’affaires
- Résidence de tourisme.

La qualification des services
Pour être qualifié de « résidence services » et permettre l’assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le trésor public), l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
- Petit déjeuner
- Réception de la clientèle
- Entretien et nettoyage des locaux
- Fourniture du linge de maison
Exploitation par un gestionnaire professionnel
L’investisseur achète un logement géré par un gestionnaire loué à un locataire. Le locataire paye un loyer au gestionnaire ainsi que les services. Le gestionnaire paye à l’investisseur un loyer tel qu’il est défini dans le contrat de bail.
Le contrat de bail
L’exploitant prend à son compte les frais inhérents à la vie quotidienne du bien qui constitue son outil de travail et qu’il a donc intérêt à maintenir en parfait état. (entretien du mobilier, assurance incendie, risques locatifs, menus travaux, travaux d’embellissement, taxes sur les ordures ménagères).
Le propriétaire a à sa charge les gros travaux, les frais de syndic, les frais de gestion, l’impôt foncier.
10 atouts pour investir dans une résidence services
1- Un effort d’épargne maîtrisé
Les aléas de revenus locatifs sont limités grâce aux conditions du bail commercial qui garanti les revenus.
2- Un actif réel conservant sa valeur dans le temps
3- Un rendement performant
Le rendement est par définition le loyer annuel HT divisé par le prix d’acquisition du bien HT. La location meublée offre des rendements élevés en moyenne entre 4 et 5%, nettement supérieurs au rendement de l’immobilier locatif traditionnel.
4- Des revenus quasiment nets d’impôt

Les revenus de la location meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux : les biens immobiliers et mobiliers font l’objet d’un amortissement chaque année, c’est le principe de l’amortissement différés sans limitation de durée. Ces amortissements constituent des charges comptables qui s’ajoutent aux charges réelles et se déduisent des loyers perçus d’où un résultat d’exploitation très faible et des revenus élevés quasiment nets d’impôt pendant plus de 20 ans.
5- Un confort de gestion
L’investisseur délègue complètement le remplissage et la gestion du bien à un professionnel exploitant. Le bail commercial offre une maîtrise des coûts, une visibilité et une tranquillité.
6- Un rempart contre l’inflation
Les loyers perçus évoluent en fonction des indices proches de l’inflation. Sur le long terme, les prix des biens en résidence services suivent la même tendance que les loyers.
7- Une fiscalité favorable
Si l’on compare un actif immobilier sous statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) à un actif financier type compte-épargne subissant par exemple une imposition sur les revenus à 30% et des prélèvements sociaux à 15,5%), le rendement de la LMNP n’est pas impacté alors que celui de l’actif financier devient extrêmement faible.
8- La revente facilité

Le marché de la revente est dyna